売りたい〜御売却を検討中の方〜

お客様の安心とご満足のために、
Miraieホーム「3つの約束」

  • 約束1 即日査定・早期売却

    即日査定・早期売却

  • 約束2 適正価格のご提案

    適正価格のご提案

  • 約束3 お客様の熱意に負けない事

    お客様の熱意に
    負けない事

約束1即日査定・早期売却

売却の流れ

売却の流れをご説明いたします。

STEP1
売却相談

売却には税金や経費など専門的な知識が必要です。
ご自身の希望を伝える事ができ、相談に乗ってもらえ、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

① 売却に必要な費用
印紙代国税 売買契約書に貼付します
登録費用国税 表示変更・抵当権抹消登記の費用です
不動産譲渡所得税国税 不動産を売却した際に売却利益がある場合
仲介手数料 不動産会社への手数料
建物解体費用 更地で売る場合必要になります
測量・分筆登記費用 境界の確定や土地を切り売りする場合
STEP2
調査・査定

物件ご売却価格の目安や査定方法、査定価格と売り出し価格についてご説明します。

① 売却物件の調査

お住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらうのが査定です。
査定を受ける際は、売却物件のご購入時のパンフレットや権利証、登記簿、建築確認書など、
なるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきます。

② 無料査定

お客様のご所有不動産を無料で査定させていただきます。
「とりあえずどのくらいで売却できるのか知りたい」方から「将来の買い替えの参考のために現在の価格を把握しておきたい」方まで
お気軽にご相談ください。秘密厳守にて承ります。

STEP3
媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社を決めたら、『媒介契約』を締結します。

① 媒介契約の種類

ご売却を決断されたら、仲介業者（不動産会社）との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約 特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
専任媒介契約 「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。
一般媒介契約 複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
② 媒介契約制度の違い
複数業者との契約 依頼者自ら発見した相手との取引 指定流通機構への登録義務 業務処理報告義務
専属専任媒介契約 不可 不可 5営業日以内 1週間に1回以上
専任媒介契約 不可 可 7営業日以内 2週間に1回以上
一般媒介契約 可 可 なし なし
STEP4
販売活動・経過報告

売り出しから販売活動についてご説明いたします。

① 活動内容

  • 自社ホームページへの掲載

    スマートフォンからも簡単に検索できます。

  • 指定流通機構（レインズ）への登録

    当社顧客以外からも広く買主を探します。

  • 広告媒体への掲載など広報活動

    近隣へチラシを配布したり、不動産情報誌へ掲載したりします。

  • オープンハウスや現地案内会の開催

    実際に買主に物件をご案内して、見て頂きます。

  • ポータルサイトへの掲載

    スマートフォンからも簡単に検索できます。
② 経過報告

売却をご依頼された物件の販売活動を定期的にご報告致します。
実際に行った広告活動の内容や、物件を紹介した買主の反応や問合せ状況などをご報告致します。

STEP5
売買契約の締結

購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件について調整し、売買契約を締結します。

① 契約に至るまで

ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。
これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。
そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。

② 不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。
売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。
売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。 不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。

STEP6
残代金・物件の引き渡し

残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。

① 引越しの準備

物件の引き渡しと残代金の受け取りは同時に行われます。
したがって、引渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。 引越し後は、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も済ませましょう。また、マンションなどの場合や、付帯設備機器がある場合はそれらの使用方法のパンフレットや保証書などもまとめておきましょう。

② ローンが残っている時は

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を清算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。
※詳細はお問い合わせください！

③ 残代金の受領と物件の引渡し
1.登記申請書類の確認 所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
2.残代金の受領 手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を受け取ります。
3.固定資産税等の精算 固定資産税、管理費、修繕積立金などを清算します。
4.関係書類の引渡し 管理規約・パンフレット等、設備費用を引渡します。
5.カギの引渡し お住まいのカギを引渡します。
6.諸費用の支払い 売渡し費用（登記）、仲介手数料を支払います。
④ 残代金の受領時に用意するもの
  • 権利証（登記済証）
  • 実印
  • 印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）
  • 印紙代（売買金額によって異なります）
  • 運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
  • 管理規約、パンフレット、建築確認書など
  • 仲介手数料の残額（別途消費税及び地方消費税が必要です）
  • 登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです）
  • 住民票（住所変更登記が必要な場合）
  • 売却物件のカギ
約束2適正価格のご提案

Miraieホームは
御売却に自信があります

Miraieホームは御売却に向けて、
御納得して頂ける根拠と適正価格の提示をお約束いたします。

売却価格の算出方法と御提案

売却価格の算出方法と御提案

当社では、中古物件の査定に関しましては主に【原価法】【取引事例比較法】
収益物件の査定に関しましては【収益還元法】といった3つの査定方法を用いて御売却時の適正な価格を導き出します。

過去の取引事例や現在販売されていて条件の類似している物件等の情報をお客様に提示させて頂き情報を共有、納得して頂いた上で御売却させて頂きます。

又、過去の取引事例の少ない場所や現在類似している条件の物件が販売されていない場合でも、お客様に納得して頂く根拠【国で算出された物件の評価額や、路線価格等】と価格を提示させて頂きます。

例えば、「あの会社にお願いしたんだけビ、なかなか売れないんだよね。」といったお話を聞くことがあります。
不動産を御売却する際は数千円、数万円という学位の金額では御座いません。
ですので多くの方は高く売りたいと考えるのが一般的ではないでしょうか。

しかし、半年経っても、一年経っても売却に至らないという事であれば、固定費産税等の税金も掛かりますし、住宅であれば経年変化により物件としての価値も下がっていきます。
逆に、「あの会社にお願いしたんだけど安すぎたんじゃないか。」といったお話も聞くことがあります。こちらのケースはお客様に納得して頂けていない場合に起こりえるケースではないでしょうか。

当社Miraieホームは御売却に向けて
【御納得して頂ける根拠と適正価格の提示】をお約束致します。
そして何より当社は【御売却に自信】があります。

原価法とは？

不動産価値の評価をするのは不動産鑑定士が行うことになっており、専門的に土地や建物の評価方法を学び、
経験を積んだ鑑定士が評価判断することによって、売買金額などが算出されます。

その算出の一つの計算法が原価法です。

まず、売買対象となっている物件を、再度建築し直した時に総額がいくらになるのかを計算(再調達原価)します。
次に、新築で建てられてからの年数を調べ、この年数から推測される価値の低下を差し引いて、今現在の価値(減価修正)を求めます。

原価法の特徴は、売買対象となっている物件が建物の場合、または建物と土地の両方の場合でも、再調達原価の算出と減価修正がきちんとできる場合に有効です。 仮に売買対象が土地だけの場合でも、新規の造成地といった場合など再調達原価を正しく算出できる時には、ふさわしい計算法と言えます。

例）中古住宅物件の計算

  • 価格　＝　総面積 × 単価 ÷ 耐用年数 × 残存年数（耐用年数 − 築年数）
取引事例比較法とは？

売買の対象となっている不動産について、その不動産の条件が近いものを集めてふさわしいものを収集し、その中の取引事例を参考にしながら、事情や時期を勘案して評価判断するのが、この取引事例比較法です。

しかし、特殊な事例である以下の物件は除かれます。

  • 緊急の要のために売却された物件
  • 投機目的で売買された物件

この取引事例比較法は、現在の日本の不動産業界の中では、もっとも一般的に用いられている計算法になっています。

不動産価格は非常に流動的で、取引の事情や携わる人のニーズによって価格変動が常になっています。
このようなことに対して、取引事例比較法は不動産評価額の客観的な評価根拠になるものとして、多くの鑑定事例に利用されています。

ただ、この方法で困難なのは、売買対象となっている物件の類似事例を収集することです。
きちんと一元的に売買事例が、どこかの期間で管理されているわけではないので、この計算法を用いた時に頭を悩ませる元になっています。

これに対して、まだ情報蓄積の量としては少ないようですが、国土交通省が取引価格の事例情報を公表していますので、有力な収集元の一つとして今後の発展が期待されています。

収益還元法とは？

この収益還元法の特徴は、売買対象となっている物件が、今後生み出すであろうと考えられる利益を鑑みることを通して、
対象となっている物件の価格（収益価格）を算出する方法です。

個人の住居など、一般の個人が利用する物件に対する評価方法というよりも、賃貸を始め、
事業向けに考えられた物件の評価額を決めるのに適した方法となっています。

該当物件のこれまでの運用実績と、その数字の信憑性を全体としますので、元にされた資料の客観的な妥当性を常に精査する必要があり、注意が必要です。

この計算法は下記の2つの方法があります。

直接還元法

大体が1年間ですが、ある一定の期間の収益を還元利回りで割り、それを元に価格を求めるのが、直接還元法です。
この計算法の特徴は、物件を長期にわたって保有する場合に適していて、還元利回りをどう選ぶかが重要となっています。

DCF法

これは正式名称をDiscount Cash-Flowと言い、その略称でDCF法とされています。
売買対象となっている物件を保有している期間中に得られる利益と、保有期間の終わった後に売却することによって得られるであろう金額を、現在価格に割り戻して算出する方法です。
これは上の直接還元法と比べて、さらに予測の正確性を高めたものと言えますが、特殊性が強く、またその中身も煩雑となっているのが注意点と言えるでしょう。
この計算法が話題に上るのが多い場面として、不動産の証券化に関する時が挙げられます。この時はDCF法と直接還元法を合わせて適用することにより精査・検証することが望ましいとされています。

約束3お客様の熱意に負けない事

お客様の熱意に負けない事

お客様の熱意に負けない事

Miraieホームは不動産の御売却をお考えのお客様を全力でサポートさせて頂きます。
中古住宅、マンション、売土地、収益物件等の御売却はもちろんですが、相続したが自分の家があるし、、、
とお悩みの方や建物が建っている底地を売りたい方、
住まなくなってから数年経過した家や人が住めないまでに劣化した空き家付きの売土地等、
どの様にすればいいのか分からない方や購入する人なんていないよと諦めている方もいると思います。
御売却でお悩みの方、、、私達にお任せ下さい。

御売却に向けて【御納得して頂ける根拠と適正価格の提示】をお約束致します。
不動産を通して、お客様と私達が今後も末永いお付き合いが出来る様、誠心誠意お客様と真剣に向き合わせて頂きます。

Miraieホームは【御売却に自信】があります。

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